Эксперт Эксперт - Эксперт № 44 (2013)
Из топ-20 банков, предоставивших информацию об объеме выданных ссуд на приобретение жилья на первичном рынке, передовые позиции занимают частные игроки. Абсолютным лидером по этому направлению стал банк «Возрождение»: доля ссуд на приобретение жилья в новостройках составила 83% всего объема выдачи. За ним следуют «Санкт-Петербург» (81%), Ханты-Мансийский банк (62%) и «Зенит» (59%). Государственные банки на первичном рынке менее активны: у ВТБ24 доля ссуд на новое жилье составила 38%, у Банка Москвы — 30%, у Связь-банка — всего 6%.
Смещению акцента в пользу первичного рынка поспособствовал динамичный рост строительной отрасли: со второй половины 2011 года темп прироста объемов ввода жилья показывает положительную динамику. Бьет рекорды и возведение жилых домов в Москве: в 2013 году планируется построить более 3,4 млн кв. м жилья (на 32% больше, чем в 2012 году), из которых на территорию Новой Москвы придется не менее 1,1 млн кв. метров. Новостройки Новой Москвы пользуются особой популярностью у покупателей благодаря хорошей экологии, доступным ценам, а также введенным властями нормативам по ограничению высотности и требованиям к социальной инфраструктуре. Росту привлекательности новостроек также способствует переориентация застройщиков на работу в рамках 214-ФЗ, что повышает интерес банков к кредитованию физлиц на покупку недвижимости на первичном рынке.
Таблица 2:
Топ-50 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2013 года
Таблица 3:
Топ-50 банков по величине ипотечного портфеля на 1 июля 2013 года
Риски первичного рынка
По прогнозам «Эксперт РА», объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 трлн рублей. Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году достигнет 25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов.
В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому способствует сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования, а в конечном счете и на уровень ставок по ипотечным кредитам. Мы прогнозируем прирост рынка на уровне 20% в случае, если процентные ставки не изменятся, и не выше 15%, если они вследствие ухудшения макроэкономической ситуации поднимутся.
Таблица 4:
Топ-20 банков по доле ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных кредитов за 1-е полугодие 2013 года
При сохраняющихся темпах роста жилищного строительства и все большей кооперации девелоперов и банков в части разработки совместных программ кредитования жилья в новостройках темп прироста выдачи ипотечных ссуд на первичном рынке сможет сохраниться. Таким образом, по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 40% общего объема выдачи.
Увеличение доли ипотеки в новостройках стимулирует рост предложения нового жилья, что способно позитивно отразиться на стоимости квадратного метра и доступности ипотеки. Но у этого процесса есть и обратная сторона: к кредитным рискам ипотеки добавились остающиеся высокими риски строительной отрасли, прежде всего недостроя. При этом на фоне строительного бума многие банки заметно снизили требования к объекту недвижимости и готовы выдавать ипотечные ссуды уже на начальном этапе строительства. В случае экономического спада в 2014 году на один-два года могут быть заморожены проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов.
Главная задача банков и государства сейчас — обеспечить дальнейший рост ипотеки на первичном рынке без ухудшения качества кредитного портфеля. Совместить рост ипотеки на первичном рынке жилья и контроль рисков можно за счет массового внедрения страхования профессиональной ответственности застройщиков (на случай остановки строительства либо увеличения его сроков), а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки ВЭБом и АИЖК. По нашим оценкам, крупнейшие участники рынка (в первую очередь госбанки) также готовы поддержать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.
Как мы считали
Выводы аналитиков "Эксперт РА" основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2013 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Такой подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.
В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка сведений на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению агентства, в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов могла бы войти группа Номос-банка, однако она не предоставила соответствующих данных.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
График 1
По итогам первого полугодия 2013 года объем ипотечного кредитования вырос на 26%
График 2
Со второго квартала 2013 года ипотечные ставки начали сниаться
График 3
С первого полугодия 2011 года ежегодно строится все больше жилых площадей
График 4
Доля трех крупнейших игроков достигла 68% всего рынка
Концентрация на вырост
Алексеев Игорь
Михаил Доронкин
По итогам первого полугодия 2013 года на 10 крупнейших МФО приходилась пятая часть совокупного портфеля микрозаймов. С введением новых правил игры доля лидеров будет только расти, а число активных участников может сократиться на треть
Фото: Алексей Андреев
На середину 2013 года размер совокупного портфеля микрозаймов достиг 57 млрд рублей, увеличившись за первые шесть месяцев примерно на 18–20%. По темпам роста рынок микрофинансирования заметно обогнал кредитование малого и среднего бизнеса (+8,7%) и сравнялся с динамикой необеспеченного кредитования физлиц (+18%). По итогам прошлого года разрыв между микрозаймами и необеспеченной розницей был более ощутимый — 30% против 50%. Ключевые причины такого ускорения — новации в регулировании кредитования физлиц, а также рост числа микрофинансовых организаций. С начала 2013 года реестр ФСФР вырос на 1000 компаний (до 3700), при этом, по оценкам «Эксперт РА», подавляющее их большинство специализируется на предоставлении займов населению.
Драйвером роста рынка остаются коммерческие МФО: темпы прироста их портфелей в среднем превышают 20%, в то время как МФО с госучастием растут заметно медленнее — порядка 6% по итогам первого полугодия. Динамика восьми крупнейших МФО (все они являются частными компаниями) несколько отстала от среднерыночных темпов роста, вследствие чего их доля незначительно снизилась, но остается достаточно высокой: почти 21% портфеля микрозаймов.
По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2013 года рост рынка микрофинансирования может составить до 70 млрд руб., показав темп прироста около 45% (30% годом ранее). Помимо дальнейшего ужесточения банковского регулирования и переноса части розничного бизнеса банков в сферу микрофинансирования стимул рынку придаст четвертый квартал, для которого традиционно характерен высокий спрос на займы со стороны бизнеса и населения. Доля лидеров рынка до конца года сохранится на уровне 20%, однако мы ожидаем ее роста в ближайшие год-два.
Таблица:
Топ-20 МФО по размеру портфеля микрозаймов на 01.07.2013
Кроме наличия доступа к рыночному фондированию и возможности проводить активные рекламные кампании у крупных игроков это будет связано и с планируемым ужесточением регулирования микрофинансового рынка, в первую очередь с введением минимального размера капитала и обязательного аудита отчетности, с переходом на общую систему налогообложения. «Общая система налогообложения, а также создание резервов — это обязательные вещи. Без них отчетность, которую предоставляют компании, ничего общего с настоящим финансовым состоянием компанни не имеет», — полагает Борис Батин , генеральный директор МФО «Мани Мен». Лидеры уже соответствуют большинству планируемых нововведений, в то время как основная масса МФО понесет существенные издержки для соблюдения этих требований, что приведет к их частичному уходу с рынка. По нашим оценкам, потенциально не сумеет соответствовать новому регулированию примерно треть МФО. «Многие региональные МФО — самостоятельные или действующие по франшизе — будут вынуждены вливаться в состав крупных игроков либо сворачивать бизнес», — полагает Алексей Лебедев , генеральный директор МФО «Народная Казна». С рынка вынуждены будут уйти и компании, изначально занятые преимущественно мошенническим бизнесом.
