Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру "Монополия" и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости - William Zeckendorf
Огромное количество людей испытывают огромные трудности с чтением карты или визуализацией структур - даже по гравюрам. С помощью наших моделей мы могли собрать в одной комнате проектировщиков, бизнесменов и простых людей и дать им трехмерное представление о реальной застройке. У нас была своя компания по созданию моделей, которая работала на нас полный рабочий день, и эти "игрушки" помогли нам выиграть немало конкурсов дизайна. Например, наше предприятие в Питтсбурге, комбинация высотных многоквартирных домов и таунхаусов, которую мы построили в чикагском Гайд-парке, и комплекс Society Hill (три высотные башни плюс таунхаусы), который мы построили в Филадельфии, - все они были выиграны на конкурсах дизайна.
К этому времени компания Webb & Knapp выработала прагматичную и последовательную философию редевелопмента, которую обычно иллюстрировали наши проекты. Например, мы уже давно определили, что любая программа реконструкции города должна отвечать ряду критериев. Во-первых, проект должен достичь определенной критической массы, чтобы вызвать самоподдерживающуюся реакцию. Во-вторых, компоненты этой массы должны быть правильно сбалансированы. Например, обычно ошибочно строить в том или ином районе только жилье или только коммерческие объекты. В любом случае, и это третий и тесно связанный с ним элемент, застройка должна быть правильно связана с городом, частью которого она является. Градостроители часто концентрируют проекты в самой худшей части городского ядра, но не трогают прилегающие районы, которые еще более или менее жизнеспособны. Другими словами, они представляют себе свои проекты как гетто или оазисы, не имеющие реальной связи с экономическими силами города. Это грубая и существенная ошибка. Для того чтобы служить, проект должен дополнять существующий или потенциальный поток бизнеса и людей через район. Если это означает экспроприацию и приобретение некоторых не разрушенных объектов в качестве моста между районами, то тем лучше для достижения наилучших долгосрочных результатов.
Как выяснилось, одна из наших функций в городе за городом заключалась в том, чтобы указывать на такие пробелы в планировании. Возьмем, к примеру, проект Mill Creek в Сент-Луисе - огромный прямоугольник земли к западу от центра города и реки. Планирование этой застройки было почти полностью перевернуто. Коммерческие и жилые районы были расположены таким образом, что почти автоматически блокировали, а не увеличивали реальный и потенциальный поток людей и торговли в городе. Обычно мы указывали на такие недостатки планирования с помощью контрпредложений или оговаривая определенные минимальные условия, при которых мы бы взялись за проект. В Хартфорде и Цинциннати, как и ранее в Вашингтоне, мы убеждали местные власти расширить проекты, чтобы в полной мере использовать их потенциал. Зачастую именно предоставленное нами обоснование планирования, а также привлечение внимания общественности стимулировало общественную поддержку, необходимую для реализации этих планов. Таким образом, в ходе наших семинаров по свободному планированию и поездок по стране мы стали другом, примером и любимой приманкой для американских мэров, настроенных на строительство. Последнее объяснялось тем, что независимо от того, выиграли мы в итоге приз или нет, мы вызывали множество видов активности. Слух о нашем интересе к городскому проекту со временем приводил к появлению всевозможных местных и сторонних интересов, чтобы участвовать в торгах с нами или против нас. Подобно звонарю с шестью младшими братьями, мы были востребованы не только для себя, но и для тех, кто шел за нами.
Меня завораживают как города, их рост и развитие, так и люди, которые их создают. Разумеется, именно мужчины имеют наибольшее значение; каковы они сами, таков и их город. В результате появились города, в которых по совершенно разным причинам мы никогда не могли всерьез рассматривать возможность работы. Например, в Далласе и Хьюстоне местные деловые круги были настолько уверены в будущем своих общин, настолько хорошо обеспечены и так хотели инвестировать в местный бизнес, что считали, что им не нужна и уж точно не нужна никакая помощь извне. Городские власти Нового Орлеана также не одобряли наш подход, но поскольку этот город отчаянно нуждался в перестройке, мы получили лошадь другого цвета.
Новый Орлеан по милости Божьей унаследовал больше природных преимуществ, чем любой другой город на континенте. Он лежит у основания великого водного пути, который, как позвоночник, проходит через всю страну. У него есть вода, неисчерпаемые запасы воды для всех возможных целей. У него есть отличная гавань, природные ресурсы в виде газа, нефти и серы, удивительно плодородная почва и много рабочей силы. И все же в 1950-х годах это был один из тех печальных городов, где неформальный союз между денежной кликой и продажной политической машиной поддерживал город в состоянии, удобном для его правителей. Экономический и закулисный контроль над Новым Орлеаном по большей части находился в руках старых землевладельцев времен Гражданской войны и семей с укоренившимся капиталом, многие из которых жили вдали от Нового Орлеана в качестве полуэкспатриантов. Основным занятием представителей истеблишмента в городе, похоже, было жить из года в год ради следующего Марди Гра. Успех и процветание пришли в Новый Орлеан не благодаря усилиям его элиты, а по щедрой случайности географического и стратегического положения. В последнее время власть истеблишмента ослабла. Появились новые лидеры, чтобы бросить вызов некогда неприступной власти, возглавляемой банком Уитни. Например, Луис Руссо, каджун, проделавший путь от бедности до известности в банковской и нефтяной сферах, теперь является одним из лидеров в этом городе. Он и другие объединили свои усилия, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, и заставили старую гвардию неохотно последовать их примеру. Но еще пять-шесть лет назад, если бы вы взяли фотографию Нового Орлеана и сравнили ее с той, что была сделана сорок лет назад, вам было бы трудно найти много отличий. А в середине и конце 1950-х годов, если бы членам главного социального бастиона города, Бостонского клуба, сообщили, что к их городу приближается "Зекендорф", они бы автоматически подняли разводной мост и встали на защиту от неверных. Мы не могли покупать недвижимость значимыми непрерывными лотами, а что касается проектов Title I, то с таким же успехом можно было проповедовать расовую интеграцию.
Когда я думаю об американских городах, я всегда сравниваю Новый Орлеан, которому все досталось по наследству, и Хьюстон, который сам сделал себя таким, какой он
